De voornaamste wijziging voor familiale vennootschappen is dat de waarde van residentieel vastgoed dat door de vennootschap wordt aangehouden niet langer in aanmerking komt voor het gunstregime. De verkoopwaarde van het desbetreffende residentieel vastgoed zal belast worden met schenkbelasting (tarieven roerend) of de progressieve tarieven van de erfbelasting.

• Het betreft zowel vastgoed dat wordt aangehouden door de betrokken vennootschap als onroerende goederen die onrechtstreeks worden aangehouden via participaties van minimaal 10% in (klein)dochtervennootschappen. De 10% drempel wordt bepaald aan de hand van een gewogen gemiddelde (zijnde op basis van de participatie die de holding heeft in de dochtervennootschap). De FAQ verduidelijkt dienaangaande dat de waarde van de onroerende goederen in de (klein)dochtervennootschappen slechts pro rata aangerekend moet worden op de waarde van de holding. Hiermee wordt ons eerder vermoeden bevestigd.

  Volgend voorbeeld wordt aangehaald:

  Stel dat een moedervennootschap A een participatie van 20% heeft in dochtervennootschap B, zal niet de totale bruto venale waarde van het vastgoed in dochtervennootschap B belast worden maar zal dit slechts ten belope van 20% worden belast in de schenk- resp. erfbelasting.

• Met residentieel vastgoed wordt bedoeld: de onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden of bestemd zijn voor bewoning, inclusief bouwgronden. Wanneer bouwgronden worden gebruikt voor bedrijfsgerelateerde doeleinden doet dit geen afbreuk aan de uitsluiting. In de FAQ wordt nu tevens verduidelijkt dat landbouwgronden niet beschouwd worden als tot bewoning aangewend of beschouwd en dus niet uitgesloten zijn van de gunstmaatregel. Industriegronden worden daarenboven ook niet beschouwd als tot bewoning aangewend of bestemd maar residentieel vastgoed dat zich op dergelijke gronden zou bevinden, wordt wel uitgesloten.
  
  De bestemming van de onroerende goederen moet niet noodzakelijk op perceelsniveau gebeuren maar een opsplitsing per deel mag gebeuren indien dit deel voldoende zelfstandig/ afgezonderd is. Deze bepaling laat toe om panden die bestemd zijn voor een gemengd gebruik gesplitst te laten waarderen waarbij het beroepsmatige gedeelte wel onder de gunstregeling kan vallen. Eenzelfde interpretatie lazen we reeds in het advies van de Raad van State bij het voorontwerp van het programmadecreet en wordt herhaald in de FAQ.
  
  

  Aangezien de verkoopwaarde van de onroerende goederen relevant is voor de waardering, zullen eventuele schulden aangegaan voor de financiering van de betrokken residentiële onroerende goederen niet verrekend worden op de venale waarde van het residentieel vastgoed. Dergelijke financieringen zullen verrekend worden bij de globale waardering van de vennootschap waarbij een verschil merkbaar zal zijn indien de actiefzijde van de balans gefinancierd werd met eigen dan wel vreemd vermogen. Er wordt benadrukt dat de bedrijfsrevisor of accountant de meest passende waarderingsmethode moet hanteren om de venale waarde van de aandelen van de vennootschap te bepalen.

• Er wordt een uitzondering voorzien voor vastgoedvennootschappen wiens omzet voor minstens 75% gegenereerd wordt door de uitoefening van een reële economische activiteit met het residentieel vastgoed en die minstens één voltijdse werknemer in dienst hebben gedurende de drie jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden. De werknemer moet op basis van een arbeidsovereenkomst tewerkgesteld zijn maar het mag ook de schenker zelf of een familielid zijn die voor de vennootschap werkt. De tewerkstelling moet ook minstens drie jaar na de overdracht van de aandelen behouden blijven. Als aan deze voorwaarden is voldaan, zullen dergelijke vastgoedvennootschappen (denk aan projectontwikkelaars) nog steeds van het gunstregime kunnen genieten.

  Voor de berekening van de omzet wordt rekening gehouden met het totale bedrag aan inkomsten, voortvloeiend uit de aankoop, verkoop, bouw of verhuur van residentieel vastgoed. Indien de drempel van 75% gehaald wordt, zal de volledige verkoopwaarde van de aandelen vrijgesteld worden. Wanneer dit niet het geval is omdat de vennootschap haar activiteiten diversifieert (bv. Spreiding tussen commercieel en residentieel vastgoed, overige roerende beleggingen, etc.) dan kan geen beroep gedaan worden op de afwijkende regeling voor vastgoedvennootschappen. De Vlaamse Belastingdienst licht ook toe dat de omzetdrempel van 75% per vennootschap afzonderlijk berekend wordt in een groepsstructuur en dus niet op geconsolideerde basis. Hetzelfde geldt voor de tewerkstellingsvoorwaarde waarbij elke betrokken vennootschap minstens één voltijdse werknemer in dienst moet hebben.

  De uitzondering is enkel voorzien voor familiale vennootschappen en niet voor ondernemingen waardoor deze uit de boot dreigen te vallen. Deze uitsluiting wordt ook bevestigd in de FAQ van de Vlaamse Belastingdienst. Wanneer een dergelijke onderneming haar omzet deels uit residentieel vastgoed en deels uit commercieel vastgoed genereert, wordt zij uitgesloten van de voormelde afwijkende regeling maar vermoedelijk betreft het evenzeer een professionele onderneming met personeel.

• Door de uitsluiting van residentieel vastgoed, gaat de wetgever ervan uit dat er geen nood is om het concept van de reële economische activiteit, noch de controle aan de hand van parameters, te behouden. De boekhoudkundige toets aan de zogenaamde parameters verdwijnt dan ook.

  Op basis van de aangepaste wetgeving wordt een familiale vennootschap aldus gedefinieerd als “een vennootschap die de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of van een vrij beroep tot voorwerp heeft en uitoefent”. Dergelijke globale omschrijving komt niet tegemoet aan de vele discussies over welke activiteiten als een handelsactiviteit kwalificeren.

  Wel wordt in de FAQ een (nieuw) punt 11 ingevoegd waaruit afgeleid kan worden dat de verhuur van bedrijfsmatig vastgoed een activiteit kan uitmaken ongeacht of het verhuur binnen de groep van verbonden vennootschappen of externe verhuur betreft.

• Er dient, zowel voor het verkrijgen van een vrijstelling voor schenking, als bij het aanvragen van het verlaagd tarief in de erfbelasting, een verslag van een bedrijfsrevisor of gecertificeerde accountant voorgelegd te worden om de belastbare grondslag te bepalen. Dergelijk verslag moet aantonen hoe het residentieel vastgoed zich verhoudt tot de globale waarde van de vennootschap, op basis waarvan het gunsttarief of de standaard tarieven pro rata toegepast worden. Dit hoeft geen externe accountant te zijn zoals wel vereist zou worden bij de nieuwe meerwaardebelasting. Vlabel zal dus niet nagaan of de revisor/accountant de gebruikelijke adviseur is van de belastingplichtige.
• Ook wanneer er geen residentieel vastgoed wordt aangehouden door de vennootschap, zal een dergelijk verslag verplicht zijn.
• Attesten, die op heden kunnen aangevraagd worden voorafgaand aan een schenking, zullen voortaan ook kunnen aangevraagd worden in het kader van een overlijden. De aanvraag dient te gebeuren uiterlijk voor het verstrijken van de termijn voor de aangifte van nalatenschap (zijnde 4 maanden) en moet het voormeld waarderingsverslag bevatten. Bovendien moet de aanvraag ingediend worden binnen de 30 dagen na het ontvangen van het verslag. Vlabel heeft op haar beurt 60 dagen om een attest te verstrekken. Dit attest zal bindend zijn voor de berekening van de erfbelasting en bevestigt de waardering. De vraag rijst of het haalbaar zal zijn om al deze formaliteiten in orde te brengen binnen de vooropgestelde termijn voor de aangifte nalatenschap.
  Indien het attest wordt aangevraagd voorafgaand aan een schenking, zal dit bindend zijn gedurende 60 dagen en zal zowel de toepassing van het gunstregime als de waardering bevestigd worden. Het voorafgaand attest kan bij een schenking enkel bekomen worden als de aanvraag wordt ingediend binnen de 30 dagen na de referentiedatum, zijnde de datum waarop de waardebepaling van de aandelen van de vennootschap werd gemaakt. Ook wanneer er geopteerd wordt om te schenken zonder voorafgaande attestaanvraag, zal het waarderingsverslag moeten aangeleverd worden binnen de zeven dagen na de schenking. Als de authentieke akte tussen de inwerkingtreding van het decreet, namelijk 1 januari 2026, en 31 maart 2026 wordt verleden, wordt de indieningstermijn van het verslag van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant bij wijze van overgangsmaatregel verlengd met 60 dagen.

Voor een meer gedetailleerde uiteenzetting verwijzen wij naar onze bijdrage in de Nieuwsbrief Successierechten 2026, afl. 1, 2-12.