Sinds 25 mei 2026 gelden in Portugal nieuwe regels voor de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), de Portugese belasting die onder meer verschuldigd is bij de aankoop van vastgoed.
Voor de aankoop van residentieel vastgoed door personen of vennootschappen die niet fiscaal inwoner zijn van Portugal, geldt voortaan in principe een vast IMT-tarief van 7,5%. Voorheen waren de gewone progressieve IMT-tarieven van toepassing, ongeacht de fiscale woonplaats van de koper.
Belangrijk is dat niet de nationaliteit, maar de fiscale woonplaats van de koper bepalend is. Een Belg die fiscaal inwoner is van Portugal blijft dus in principe onderworpen aan de gewone IMT-regels. Omgekeerd kan een Portugese onderdaan die fiscaal buiten Portugal woont onder het nieuwe tarief van 7,5% vallen.
De nieuwe regeling voorziet evenwel in een aantal mogelijkheden om de bijkomende belastingdruk te vermijden of te recupereren. Dit kan onder bepaalde voorwaarden het geval zijn wanneer de koper binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal wordt, of wanneer het vastgoed wordt bestemd voor een kwalificerende langdurige residentiële verhuur.
De maatregel is vooral relevant voor buitenlandse investeerders en personen die een tweede verblijf in Portugal wensen aan te kopen. Voor hen kan de fiscale kost van een aankoop sinds 25 mei 2026 aanzienlijk verschillen van deze onder de vroegere regeling.
Wie een aankoop van Portugees vastgoed overweegt, doet er dan ook goed aan om vooraf niet alleen de aankoopstructuur, maar ook zijn fiscale woonplaats en de geplande bestemming van het vastgoed mee in rekening te brengen.
Een voorbeeld
Een Belgische inwoner koopt in Portugal een vakantiewoning van €500.000 die hij als tweede verblijf wil gebruiken.
Onder de gewone progressieve IMT-tarieven bedraagt de verschuldigde IMT op een dergelijke aankoop ongeveer €28.000.
Door de nieuwe regeling wordt een niet-inwoner in principe belast tegen het vaste tarief van 7,5%. Op een aankoopprijs van €500.000 betekent dit een IMT van €37.500.
De nieuwe regeling leidt in dit voorbeeld dus tot een bijkomende belastingkost van ongeveer €9.500.
Wordt de koper binnen twee jaar na de aankoop fiscaal inwoner van Portugal, dan kan onder de voorwaarden van de nieuwe regeling worden verzocht om het verschil tussen de betaalde belasting en de belasting volgens de gewone IMT-tarieven terug te krijgen.
Het voorbeeld illustreert dat de fiscale woonplaats van de koper voortaan een belangrijke impact kan hebben op de totale kostprijs van een Portugese vastgoedinvestering.
